Principes de base de l’investissement immobilier locatif

Vous voulez commencer à investir dans l’immobilier locatif mais vous ne savez pas par où commencer? Ce guide complet pour les débutants vous guidera tout au long du processus.

Investir dans des propriétés locatives est un excellent point de départ pour les investisseurs immobiliers. Les immeubles locatifs peuvent fournir des flux de trésorerie et générer de la valeur par appréciation. Les investisseurs bénéficient également d’incitations fiscales et de déductions sur la possession de biens immobiliers.

Bien qu’il puisse s’agir d’une méthode lucrative d’investissement immobilier, il y a beaucoup à savoir avant d’investir dans des propriétés locatives. Ce guide complet vous montrera comment commencer à investir dans des propriétés locatives en tant que débutant. Nous allons passer en revue ce qu’il faut pour investir dans des propriétés locatives, les erreurs courantes à éviter et les choses à savoir avant d’acheter votre première location.

Qu’est-ce qu’une propriété locative?

Une propriété locative est une propriété résidentielle ou commerciale qui est louée ou louée à un locataire sur une période de temps déterminée. Il existe des locations à court terme, comme les locations de vacances, et des locations à long terme, comme celles sous un bail d’un à trois ans.


Les propriétés résidentielles locatives sont des maisons d’une à quatre familles, qui comprennent:

maisons unifamiliales,
Duplex,
Triplex, et
Quadruplex.

Les types de propriétés locatives commerciales comprennent:

Multifamiliale (complexes d’appartements),
Industriel (comme un entrepôt ou un self-stockage),
Espace de bureau,
Espace de vente au détail, et
Multi-usage.

Les immeubles locatifs résidentiels sont souvent plus accessibles aux débutants car moins chers. Moins d’argent est nécessaire au départ et cela signifie souvent qu’il est plus facile d’obtenir du financement. Bien qu’il existe des exceptions, les propriétés locatives résidentielles sont également généralement plus faciles à gérer. Dans la plupart des cas, gérer un locataire est plus facile que d’en gérer vingt.

Pour ces raisons, ce guide complet sur l’investissement dans les propriétés locatives est axé sur la location résidentielle.

La plupart des investisseurs achètent une propriété locative dans le but de générer des flux de trésorerie positifs – gagner plus de revenus chaque mois qu’ils n’en dépensent en dépenses. Toutes les locations n’ont pas un flux de trésorerie positif au début, mais en construire jusqu’à un est un objectif commun de l’investissement locatif.

Posséder un bien locatif est une forme active d’investissement immobilier et nécessite du temps, du dévouement et de l’implication. Être propriétaire n’est pas pour tout le monde. Comme vous le verrez, il y a beaucoup de travail à faire pour identifier, analyser, acheter et gérer un bien locatif de qualité.

Bien qu’il existe des options pour externaliser certaines de ces tâches actives, c’est rarement 100% passif et il y a toujours des risques.

Pensez-vous qu’investir dans un immeuble locatif pourrait être une bonne idée pour vous? Continuez à lire pour savoir par où commencer et comment vous préparer au mieux pour le projet en cours.

Jetons un coup d’œil aux sept étapes que vous devrez suivre pour investir dans l’immobilier locatif:Déterminez où vous souhaitez investir.

1. Déterminez où vous souhaitez investir

Les investisseurs immobiliers débutants veulent souvent acheter des propriétés locatives dans leur cour arrière. Cela pourrait signifier dans le même code postal que leur résidence actuelle, la même ville ou le même état. Cependant, cela peut ne pas être une option en fonction du marché dans lequel vous vivez, ni toujours le meilleur choix.

Si vous vivez dans un quartier où la valeur des propriétés se situe dans la partie supérieure du marché, le loyer peut ne pas soutenir un bien locatif positif.

Peut-être vivez-vous dans un marché coûteux comme San Francisco, où la propriété unifamiliale moyenne était de 1,6 million de dollars en juillet 2019. Vous n’avez peut-être pas les fonds disponibles pour acheter une propriété locative à proximité. Si tel est le cas, recherchez votre premier investissement sur d’autres marchés.

Bien qu’il puisse être plus facile de gérer une location à seulement 10 minutes de chez vous au lieu de deux États, vous pouvez investir dans n’importe quel marché. Si vous n’investissez pas dans votre arrière-cour, adoptez une vision de haut niveau sur d’autres marchés, à la recherche de zones qui répondent à ces critères:

  1. La demande de biens locatifs est élevée – l’offre de logements et les taux d’inoccupation sont faibles.
    La croissance de l’emploi est stable ou en croissance. L’expansion économique, la croissance de l’emploi et la
  2. croissance démographique sont de bons indicateurs.
  3. Le revenu locatif moyen soutient le prix d’achat du bien locatif et s’aligne sur les fonds dont vous disposez pour investir. Une propriété locative de 200 000 $ ne générera pas beaucoup de rendement si vous ne pouvez la louer que pour 700 $. Et si vous n’avez que 20 000 $ à déposer, vous n’obtiendrez probablement pas de financement bancaire sur une propriété locative de 200 000 $.

Il existe plusieurs ressources gratuites et payantes pour vous aider à mener des études de marché sur diverses régions du pays, y compris notre propre guide des meilleurs endroits pour acheter un bien locatif en 2020. Utilisez-les pour obtenir des informations sur la croissance économique, la demande de logements, les taux de vacance, revenu moyen et prix moyen des logements dans différentes régions.

  • Mashvisor est un site Web partiellement gratuit pour évaluer les prix des locations saisonnières, l’offre actuelle et la viabilité d’un investissement potentiel. Certaines fonctionnalités nécessitent une mise à niveau payante.
  • Local Market Monitor est un site payant qui fournit des données démographiques sur le marché, des cotes d’investissement sur le marché et des taux de capitalisation.
  • Department of Numbers est un site gratuit contenant des statistiques sur la population, l’emploi, le logement et l’économie.
  • Census.gov est une bonne source de taux de vacance.

Après avoir identifié un marché dans lequel investir, examinez ce marché à un niveau micro. Identifiez les quartiers ou les codes postaux spécifiques à cibler en tenant compte des éléments suivants pour chaque zone spécifique:

  • L’offre et la demande de logements, y compris tout développement futur qui augmentera la demande.
  • Taux de criminalité.
  • Notes scolaires.
  • Valeur moyenne de la propriété.
  • Loyer moyen.
  • Tout marché spécialisé à éviter ou à cibler – comme le logement étudiant ou le logement abordable.

2. Déterminez dans quoi vous souhaitez investir

Bien que les propriétés locatives unifamiliales soient une avenue d’investissement, elles ne sont pas la seule option. Vous pouvez posséder un duplex, un triplex, un quadruplex ou quelque chose d’encore plus grand (si vous êtes intéressé par la location commerciale). Décidez si vous souhaitez également posséder des locations de vacances ou des locations à long terme.

Quel que soit le type de propriété que vous choisissez, il est essentiel de savoir quelles qualités de ce type de propriété sont demandées. Cela comprend la taille de l’unité ou de la maison, le nombre de chambres et de salles de bains, ou des équipements possibles comme une piscine ou un foyer.

Découvrez s’il existe une sursaturation ou une sous-alimentation d’un type de propriété spécifique. Vous pourriez constater, par exemple, qu’une zone a trop de une chambre et peu de deux chambres à louer. Vous pouvez le faire en regardant l’inventaire actuel sur le marché sur les sites du secteur de la location immobilière.

Parler à un agent immobilier local est un autre excellent moyen d’obtenir des informations sur un marché spécifique.

Assurez-vous de savoir ce que vous recherchez dans une propriété locative, notamment:

  • pieds carrés,
  • nombre de chambres ou salles de bain,
  • type de construction (par exemple, bois ou béton),
  • type de stationnement disponible, et
  • type de propriété (p.ex., résidence unifamiliale, Condominium, maison en rangée, duplex, triplex ou quadruplex).

Il n’est pas rare d’avoir différents ensembles de critères pour différents quartiers.

3. Trouver des propriétés locatives potentielles dans lesquelles investir

Une fois que vous avez restreint votre marché et que vous connaissez vos critères, vous pouvez rechercher des propriétés dans lesquelles investir. Il existe plusieurs façons de trouver des immeubles de placement.

Le moyen le plus courant d’identifier les propriétés d’investissement potentielles consiste à rechercher le service d’inscriptions multiples (MLS). Des sites Web comme Realtor.com et Zillow vous permettent de configurer des paramètres de recherche et de vous alerter lorsqu’une nouvelle annonce correspond à ces critères.

Vous pouvez également contacter un agent d’investissement immobilier de la région et lui demander de mettre en place ces mêmes alertes. Un agent immobilier de qualité peut être une excellente source de relations avec les banques, les établissements de crédit, les entrepreneurs ou les fournisseurs, ce qui vous sera utile lors de l’achat d’une propriété locative.

Ils peuvent également être en mesure de vous apporter des listes de poche, qui sont des listes qui ne sont pas encore mises en ligne sur la MLS.

Acheter un bien locatif clé en main

Certaines entreprises se spécialisent dans la vente de propriétés locatives clé en main. Ces locations nécessitent peu ou pas de travail après l’achat – il s’agit d’un investissement passif principalement pour les flux de trésorerie. (Bien sûr, aucune location n’est complètement passive; vous devrez peut-être vous impliquer si les choses prennent une tournure inattendue.)

Dans la plupart des cas, les propriétés ont été rénovées, ont un locataire existant en place et ont une société de gestion tierce qui assume les responsabilités du propriétaire.

Cependant, ce n’est pas parce qu’il s’agit d’un investissement clé en main qu’il en vaut la peine. Recherchez le marché pour déterminer si le prix d’achat, le taux de location et l’emplacement de la propriété soutiennent l’investissement.

Travaillez avec un grossiste

Un grossiste immobilier trouve des opportunités d’investissement hors marché à des prix inférieurs à ceux du marché. Ils négocient un prix d’achat bas avec le vendeur et cèdent le contrat à un acheteur tiers à un prix plus élevé. Le grossiste fait un profit de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

En règle générale, les propriétés de gros nécessitent un paiement en espèces de 100% pour fermer. Ils ont souvent besoin de rénovations ou d’améliorations, de sorte qu’ils pourraient ne pas être admissibles au financement. Il existe des prêteurs alternatifs, comme l’argent dur et les prêteurs privés, qui peuvent vous aider avec de l’argent pour la fermeture et des fonds pour la réparation de la propriété. Ces prêteurs, cependant, peuvent exiger des taux d’intérêt élevés et ne prêter de l’argent que pour une courte période.

Si les grossistes peuvent avoir des opportunités d’investissement hors marché de qualité, des difficultés de financement peuvent rendre difficile la collaboration avec eux.

Direct marketing

Une autre façon de trouver une propriété locative potentielle dans laquelle investir est de mener une campagne de marketing. Vous pouvez utiliser un marketing en ligne ciblé ou diffuser des pancartes de bandits. Le marketing par courrier direct est une autre option populaire.

Dans une campagne de publipostage, un investisseur envoie une série de lettres ou de cartes postales à des vendeurs hors marché. Des sociétés telles que List Source et Data Tree vous permettent de créer et d’acheter des listes de personnes répondant à certains critères. Vous pouvez rechercher des propriétaires en forclusion ou pré-forclusion, des propriétés qui ont récemment fait l’objet d’une homologation ou des propriétés détenues librement et sans hypothèque (sans hypothèque).

Vous pouvez affiner la liste en fonction des caractéristiques de la propriété, telles que le nombre de chambres et de salles de bains, ou par comté, code postal ou ville.

Vous pouvez lancer votre propre campagne de courrier en tapant ou en écrivant à la main une série de lettres ou de cartes postales. Vous pouvez également engager une société tierce pour le faire pour vous.

Cette méthode de recherche d’investissements potentiels implique le plus d’efforts et de coûts. Cela peut être une excellente source pour trouver des propriétés locatives hors marché, mais ce n’est peut-être pas la bonne option pour vous. Si vous êtes prêt à consacrer le temps, les efforts et les fonds nécessaires pour mener à bien une campagne de courrier électronique, il s’agit d’une source de qualité d’inventaire hors marché.

4. Analysez la propriété locative et exécutez les chiffres

Il est essentiel de déterminer le flux de trésorerie net d’un bien locatif. Il s’agit du revenu locatif moins les dépenses et les versements hypothécaires. Ceci est particulièrement important si votre objectif est d’avoir des flux de trésorerie positifs (ce qui est presque certainement le cas).

Pour ce faire, déterminez d’abord ce que vous pourrez percevoir en revenus locatifs. Rentometer est un outil gratuit qui vous permet d’analyser les tarifs de location moyens et médians en fonction de l’emplacement, de la taille et du type de propriété de votre propriété. Si la propriété a déjà un locataire en place, confirmez que le locataire paie les tarifs de location du marché – il peut être possible d’augmenter le loyer.

Vérifiez toujours que les locations comparables sont dans un état similaire à votre propriété. Si votre location est désuète ou manque de commodités par rapport aux autres maisons du quartier, vous ne pourrez peut-être pas atteindre le loyer du marché sans effectuer certaines améliorations ou rénovations.

Après avoir déterminé le loyer du marché pour la propriété, identifiez le taux d’inoccupation moyen pour votre marché spécifique en fonction du type de propriété que vous achetez. Utilisez les données de recensement ou un outil de données immobilières pour obtenir ces informations.

Ensuite, identifiez tous les coûts qui peuvent être associés à la propriété, qui peuvent inclure:

  • les taxes,
  • assurance des biens (une assurance contre les inondations peut également être exigée),
  • eau et égout,
  • des ordures,
  • électricité,
  • gaz,
  • les frais de l’association des propriétaires,
  • La publicité,
  • entretien (la norme de l’industrie est de 1% à 3% de la valeur de la propriété),
  • l’entretien de la pelouse, et
  • la gestion immobilière (si vous utilisez un gestionnaire tiers).

Sparkrental dispose d’un calculateur de retour sur investissement en ligne gratuit pour les immeubles locatifs qui analyse l’investissement et fournit le retour total sur investissement en utilisant le rendement cash-on-cash et le taux plafond. Vous pouvez également le calculer vous-même en utilisant les formules ci-dessous.

La plupart des immeubles locatifs utilisent un rendement cash-on-cash pour déterminer le retour sur investissement. Cependant, le taux plafond est avantageux lorsque vous investissez dans une propriété qui compte plus d’un logement locatif.

Gardez à l’esprit qu’il y a toujours une chance que la propriété ne produise pas le profit ou le rendement initialement prévu. Vous pourriez également avoir des problèmes inattendus tout au long de l’entreprise. Il n’y a pas de retour sur investissement «parfait», de taux de capitalisation idéal ou de meilleur flux de trésorerie mensuel. Tout dépend de vos objectifs d’investissement personnels, du taux de rendement souhaité et du seuil de risque.

Analysez chaque bien locatif et ne progressez qu’avec le ou les investissements qui répondent à vos exigences.

5. Obtenez un financement (si nécessaire)

Si vous ne pouvez pas acheter la propriété entière en espèces, vous aurez besoin de financement. Commencez le processus de paperasse et de souscription dès que possible une fois que vous avez identifié un investissement. Toutes les banques ne prêtent pas aux particuliers pour des immeubles de placement – identifiez un prêteur ou une banque avec qui vous pouvez travailler avant que la propriété ne soit sous contrat.

La plupart des banques exigent une mise de fonds de 20%, mais une baisse plus importante signifie souvent un meilleur taux d’intérêt. Les taux d’intérêt sont généralement plus élevés sur les prêts immobiliers et peuvent varier en fonction du type de propriété que vous achetez.

6. Choisissez un locataire

Après avoir fermé la propriété, vous devez choisir un locataire. Le dépistage des locataires peut faire la différence entre un locataire de qualité qui entretient la propriété et paie à temps ou celui qui est en retard chaque mois, arrête de payer complètement ou détruit la propriété à la sortie.

Les services en ligne peuvent filtrer les locataires pour une somme modique tout en vous permettant de respecter les règles de logement équitable. Des sociétés de gestion tierces se chargeront également du processus de sélection des locataires dans le cadre de leurs services.

Si vous faites cela vous-même, assurez-vous que votre processus de sélection est cohérent pour chaque locataire. Sachez quelles questions de sélection vous voulez poser et comprenez les règles du logement équitable. Bien qu’il vous appartienne de déterminer vos besoins, il existe quelques normes communes dans le secteur de l’immobilier résidentiel locatif:

  • Revenu qui atteint ou dépasse le montant de la location (trois fois le montant de la location est l’étalon-or).
  • Antécédents de travail cohérents avec un emploi actuel et stable.
  • Revenu vérifiable (c.-à-d. Talons de paie, relevés bancaires ou déclarations de revenus).
  • Crédit qui satisfait ou dépasse votre exigence minimale (620 est un minimum commun).
  • Une vérification des antécédents criminels qui répond à votre norme de condamnations ou de délits antérieurs.
  • Les propriétaires précédents qui confirment les antécédents de location et les performances.

Si vous découvrez un délit, des antécédents criminels, une expulsion ou un autre résultat défavorable au cours du processus de sélection, posez des questions pour en savoir plus. Si le locataire potentiel ne répond pas à vos exigences en matière de logement (qui doivent être conformes aux directives du logement équitable), vous n’avez pas à leur louer.

N’oubliez pas que même le meilleur processus de sélection peut toujours entraîner un locataire qui ne respecte pas le bail.

Considérations pour votre bail

Un bail est l’accord contraignant entre le locataire et le propriétaire qui décrit les responsabilités de chaque partie. Cela comprend souvent:

  • si le locataire peut avoir des animaux,
  • les règles de modification de la propriété,
  • restrictions sur la peinture,
  • instructions de stationnement des véhicules,
  • le processus de demande de réparation,
  • échéances de loyer et frais de retard,
  • comment effectuer le paiement, et
  • toute autre règle et réglementation dont le locataire a besoin.

Les baux peuvent être de deux ou 20 pages. Bien qu’il existe des dizaines de baux gratuits qui peuvent être téléchargés en ligne, il est préférable de faire examiner par un avocat immobilier ou de préparer le contrat pour vous.

7. Gérer la propriété

La gestion de la propriété comprend:

  • filtrer les nouveaux locataires,
  • gestion des baux et des emménagements,
  • coordonner les demandes d’entretien des locataires,
  • communiquer avec les locataires,
  • percevoir le loyer,
  • l’envoi d’avis, y compris les avis de paiement en retard et d’expulsion,
  • inspections de déménagement, et
  • décaissement des éventuels frais de dépôt après le déménagement.

Il existe deux options en matière de gestion immobilière: engager un tiers ou le faire vous-même.

Utiliser une société de gestion tierce

Si le but de l’immeuble locatif est de créer un revenu passif, l’embauche d’une société de gestion immobilière sera probablement la meilleure solution. Ils s’occupent de tout ce qui concerne la gestion de la location en échange de mensualités.

Chaque société de gestion a une structure différente pour ses honoraires et services, qui peut être un taux forfaitaire ou un pourcentage des loyers bruts. Vous paierez souvent entre 8% et 12% de vos loyers.

Interviewez la société de gestion avant de les embaucher. Demandez des références d’autres clients, visitez d’autres propriétés qu’ils gèrent et recherchez des avis en ligne pour vous assurer qu’ils tiennent leurs promesses.

Gérez vous-même la propriété

Si vous décidez de gérer la propriété vous-même, pensez à utiliser un service de location en ligne gratuit qui vous permet de :

  • collecter des dépôts et louer en ligne,
  • gérer le bail (y compris l’envoi pour les signatures électroniques),
  • envoyer des rappels automatiques par SMS ou e-mail indiquant que le loyer est dû ou que le paiement est en retard,
  • calculer automatiquement si des frais sont dus pour cause de retard, et
  • déposer tous les paiements directement sur votre compte bancaire.

L’un des derniers rôles actifs dans la gestion d’un immeuble locatif est la gestion des réparations et de l’entretien. En tant que propriétaire, il vaut mieux être proactif en matière d’entretien afin de ne pas avoir à faire des réparations d’urgence. Avant que le locataire emménage, assurez-vous que la propriété est en bon état de fonctionnement.

  • plomberie,
  • électricité,
  • Le toit,
  • Systèmes,
  • le chauffe-eau,
  • Ventilateurs,
  • lumières, et
  • appareils électroménagers.

Il peut être utile de fournir à votre locataire des rappels ou même des fournitures pour l’entretien de routine comme le changement du filtre à air.

De nombreux propriétaires créent une liste de professionnels des services locaux tels que les bricoleurs, les plombiers, les électriciens et les entrepreneurs. Si une réparation imprévue survient, le propriétaire sait exactement à qui appeler pour résoudre le problème rapidement.

Avant que le locataire ne déménage, effectuez une visite virtuelle de la propriété. Prenez des photos horodatées de chaque pièce et notez l’état de la propriété dans un rapport d’inspection. Le locataire et le propriétaire doivent signer cette entente lors de leur emménagement et de leur déménagement.

Cet accord montre au locataire vos attentes quant à l’état de la location lors de son déménagement et vous permet de vous référer à l’état initial en cas de disparités. Lors du déménagement, utilisez cette même liste de contrôle pour réévaluer les conditions et déterminer la part de la caution du locataire qu’ils récupèrent.

Erreurs courantes de propriété locative commises par les débutants

Mauvais calcul de la demande dans la région

N’achetez pas une propriété dans un marché qui ne soutient pas votre investissement simplement parce que vous pensiez que ce serait un excellent endroit pour investir. Ceci est important pour tous les types de propriétés locatives, mais est particulièrement important pour les locations de vacances.

L’offre et la demande déterminent le succès ou l’échec de votre immeuble locatif. Recherchez l’offre et la demande dans votre région. Trouvez un taux de vacance moyen en temps réel pour votre type de propriété. Ceux-ci vous diront s’il s’agit d’un endroit viable pour investir. Vous pouvez trouver les taux de vacance dans les données du recensement, et les agents locaux et les gestionnaires immobiliers peuvent vous donner des informations à jour sur les postes vacants.

Sous-estimation des dépenses et surestimation des loyers

Les investisseurs débutants sont souvent enthousiasmés à l’idée de posséder un bien locatif et surestiment le loyer net. Il vaut mieux faire preuve de prudence et gérer vos numéros avec un taux de location légèrement inférieur à la moyenne.

Si vos calculs semblent bons avec ce nombre, un loyer du marché sera encore meilleur. Cela laisse une flexibilité dans votre prix de location en cas de changement du marché ou s’il y a plus d’offre que de demande pour votre type de location dans cette zone.

Avant d’acheter une location, confirmez vos dépenses estimées. Recherchez le taux d’imposition annuel, obtenez un devis pour l’assurance des biens locatifs et consultez l’historique des factures de services publics. S’il s’agit de votre premier investissement locatif, envisagez également d’ajouter un tampon de dépenses de 5% à 10%.

Ne pas suivre l’entretien et sous-estimer les coûts de réparation

Même si vous économisez de l’argent pour les réparations imprévues et l’entretien de routine, il se peut que vous n’ayez pas assez d’économies lorsqu’un élément majeur doit être remplacé.

Gardez quelques milliers de dollars dans un compte d’épargne en cas d’urgence. Cela vous garantit de disposer de liquidités supplémentaires en cas de réparation d’urgence coûteuse.

Ne pas commencer l’expulsion assez rapidement

L’expulsion n’est pas amusante. Cependant, il y a toujours le risque que le locataire cesse de payer, vous obligeant à expulser.

Connaissez les lois relatives à l’expulsion dans votre état et n’attendez pas trop longtemps avant de commencer le processus d’expulsion. Souvent, les propriétaires débutants donnent au locataire de multiples chances et, avant même de le savoir, plusieurs mois se sont écoulés sans loyer. Ils finissent toujours par expulser. Si le bail dit que vous donnerez un préavis de 30 jours après un certain nombre de jours sans paiement, suivez votre contrat de location.

Investir dans une propriété locative peut être lucratif. Mais vous devez faire preuve de diligence raisonnable sur les propriétés, les marchés et les locataires.

Avantages injustes: comment l’immobilier est devenu une usine milliardaire

Vous savez probablement que l’immobilier a longtemps été le terrain de jeu des riches et des personnes bien connectées et que, selon des données récemment publiées, c’est aussi l’investissement le plus performant de l’histoire moderne. Et avec un ensemble d’avantages injustes qui sont totalement inconnus avec d’autres investissements, il n’est pas surprenant de savoir pourquoi.

Mais en 2020, les barrières se sont effondrées – et il est maintenant possible de créer de la VRAIE richesse grâce à l’immobilier à une fraction de ce qu’elle coûtait auparavant, ce qui signifie que les avantages injustes sont désormais disponibles pour des personnes comme vous.